今日は、令和7年度 第33問について解説します。
賃貸住宅における原状回復に関する次の記述のうち、適切なものはどれか。
① 原状回復ガイドラインによれば、継続して使用可能な賃貸住宅の設備であっても、経過年数を超えたものについては、賃借人が故意に破損し、使用不能とした場合でも、賃借人は原状回復費用を負担する必要はないとされている。
② 原状回復費用の賃借人の負担について、原状回復ガイドラインの内容と異なる特約を定めても無効である。
③ 原告が原状回復に係る少額訴訟の訴えを提起した場合、被告は訴訟を通常の手続に移行させることはできない。
④ 原状回復に係る少額訴訟においては、反訴を提起することはできない。
解説
原状回復ガイドラインと、少額訴訟制度に関する問題です。
それではさっそく選択肢を確認しましょう。
選択肢 ①
原状回復ガイドラインによれば、継続して使用可能な賃貸住宅の設備であっても、経過年数を超えたものについては、賃借人が故意に破損し、使用不能とした場合でも、賃借人は原状回復費用を負担する必要はないとされている。
×不適切です
経過年数を超えていても、継続して使用可能な設備等を借主が故意や過失によって破損し、使用不能とした場合は、
本来機能していた状態まで戻す修繕費を払う必要があります。
たとえば、借主がクロスに落書きをした場合、これを消すための費用などについては、借主の負担となります。
つまり、原状回復ガイドラインによれば、継続して使用可能な賃貸住宅の設備で、経過年数を超えたものであっても、賃借人が故意に破損し、使用不能とした場合には、賃借人は原状回復費用を負担する必要があるとされています。よってこの選択肢は不適切です。
選択肢 ②
原状回復費用の賃借人の負担について、原状回復ガイドラインの内容と異なる特約を定めても無効である。
×不適切です
ガイドラインは、原状回復にかかる費用の負担割合についての一般的な基準を示したもので、法的拘束力はありません。
そのため、通常借主に原状回復義務がない分の修繕費用を借主に負担させる特約も有効です。
つまり、原状回復費用の賃借人の負担について、原状回復ガイドラインの内容と異なる特約を定めても有効とされます。よってこの選択肢は不適切です。
ただし、次の要件を満たしていなければ効力が争われることがあります。
① 特約の必要性があり、かつ暴利的でないなどの客観的・合理的理由があること
② 借主が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
③ 借主が特約による義務負担について意思表示をしていること
この点も、あわせておさえておきたいですね。
選択肢 ③
原告が原状回復に係る少額訴訟の訴えを提起した場合、被告は訴訟を通常の手続に移行させることはできない。
×不適切です
少額訴訟による審理を希望する場合には、訴えの提起時に、少額訴訟による審理・裁判を求める旨の申述をする必要があります。
これに対して、被告（訴えられている側）が少額訴訟によることに異議を唱えなければ少額訴訟手続によりますが、
被告は第1回口頭弁論期日で弁論をするまでの間、通常の訴訟手続に移行させることができます。
つまり、原告が原状回復に係る少額訴訟の訴えを提起した場合、被告は第1回口頭弁論期日で弁論をするまでの間、通常の訴訟手続に移行させることができます。よってこの選択肢は不適切です。
選択肢 ④
原状回復に係る少額訴訟においては、反訴を提起することはできない。
〇適切です。
少額訴訟は、特別の訴訟手続ともいわれており、簡易迅速に紛争を処理することを目的として設けられた制度です。
そのため、通常の訴訟手続とは異なる点があります。
まず、口頭弁論の当日に審理を終える一期日審理の原則があり、即日判決言渡しが原則とされているため、判決はその日のうちに言い渡されます。
なお、一期日審理になじまないことから、反訴の禁止が設けられており、被告から原告に対して訴え返すことはできません。
選択肢の説明の通り、少額訴訟においては、反訴を提起することはできませんので、この選択肢は適切です。
以上から、正解は選択肢④となります。
